LA CESSION D’UN BIEN IMMOBILIER

En principe, la cession d’un bien immobilier engendre une plus-value. L’exposé des règles de détermination et d’imposition des plus-values immobilières complètent la fiscalité du patrimoine immobilier.

I. Le régime des plus-values immobilières

Issu de l’article 150A du CGI, ce régime se caractérise par l’imposition à l’IR de l’ensemble des plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d’immeubles.

1.1 Champ d’application

En présence d’un convention fiscale conclue par la France, les plus-values réalisées lors de la cession d’un immeuble sont imposables dans l’Etat de situation de l’immeuble.

En l’absence d’une telle convention, les plus-values réalisées par un résident de France à l’occasion de la cession d’un immeuble situé à l’étranger sont imposables en France.

Seules sont imposables les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux. Il peut s’agir des ventes, des échanges, des partages.

Ne sont concernées par ce régime que les plus-values réalisées par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes relevant de l’IR (article 8 du CGI).

Enfin, les biens imposables visés par ce régime sont des immeubles bâtis ou non bâtis ainsi que des droits immobiliers. Il n’est tenu compte ni de l’origine des biens vendus, ni de leur affectation ou de leur destination.

1.2 Les exonérations

La portée de ces règles d’imposition est toutefois tempérée par le jeu d’exonérations liées soit à la nature des biens cédés ou à des opérations réalisées, soit à la qualité du cédant.

Ainsi, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est en principe exonérée.

Les contribuables qui ne sont pas propriétaire de leur résidence principale sont exonérés sur la plus-value consécutive à la première cession d’un logement. Mais, la cession doit avoir lieu au moins cinq ans après l’acquisition ou l’achèvement et elle ne doit pas avoir été précédée dans les deux ans de celle de la résidence principale.

Les plus-values de cession de terrains à bâtir situés dans les départements d’outre-mer sont exonérées sous certaines conditions.

Les plus-values résultant de cessions de terrains agricoles ou forestiers sont exonérées lorsque le prix de cession, l’indemnité d’expropriation ou la valeur d’échange n’excède pas une certaine limite (article 150 D 2° du CGI).

Les plus-values d’échange réalisées dans le cadre d’opérations de remembrements urbains ou ruraux ou d’opérations assimilées sont exonérées à condition que ces opérations soient effectuées conformément à la réglementation et que l’administration n’apporte pas la preuve de l’intention spéculative du cédant.

II. L’imposition des plus-values immobilières

2.1 La détermination de la plus-value

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.

La plus-value ainsi obtenue fait l’objet de certains correctifs ayant trait à la durée de détention des biens.

Les plus-values dégagées dans le cadre de cession d’immeubles détenus depuis moins de deux ans (les plus-values à court terme) sont assimilées à un revenu ordinaire et donc déterminées sans correctifs.

En revanche, les plus-values de cessions portant sur des immeubles détenus depuis plus de deux ans (les plus-values à long terme) font l’objet de correctifs. Dans un premier temps, le prix d’acquisition est revalorisé pour tenir compte de l’érosion monétaire. Puis, la plus-value est diminuée d’un abattement de 5% par année de possession au-delà de la deuxième.

Après avoir subies ces correctifs, les plus-values immobilières et de cession de biens meubles font l’objet d’un abattement général annuel.

Un abattement spécial est prévu pour les cessions d’une première résidence secondaire taxable.

Si la cession d’immeubles entraîne la réalisation de moins-values, aucune imputation de celles-ci n’est possible en ce qui concerne les cessions d’immeubles, ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global.

2.2 L’imposition

La cession à titre onéreux de l’immeuble constitue le fait générateur de l’impôt. La plus-value est donc taxée à l’IR au titre de l’année de la cession.

Le calcul de l’impôt diffère selon qu’il s’agit d’une plus-value à court ou long terme.

Les plus-values à long terme bénéficient d’un système qui consiste à diviser par cinq le total net des plus-values imposables de l’année et à ajouter ce cinquième au revenu global net du contribuable.

Les plus-values à court terme sont considérés comme des revenus ordinaires et sont taxés comme tels à l’IR.

Dans quatre situations, l’imposition des plus-values à court ou long terme peut être reportée sans que ce report puisse excéder cinq ans à compter de la réalisation de la plus-value :

• cession à une collectivité publique, - apport à une SCI de construction-vente, - apport à une société transparente, - cession de terrains rémunérée par la remise d’immeubles à construire.

Les contribuables ayant réalisé une année des opérations taxables doivent se procurer une déclaration spéciale n°2049 à joindre avec la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.