Dans l’hypothèse d’un démembrement direct sur les titres, l’usufruitier ayant droit aux bénéfices et dividendes, est imposé au titre des revenus mobilier dans le cadre de l’IR.

Pour l’essentiel, il s’agira de faire acquérir l’usufruit et la nue-propriété d’un bien générant des revenus fonciers par deux personnes ; l’usufruit étant acquis par une personne disposant de revenus fonciers, la nue-propriété étant acquise par un contribuable soumis à l’IR dans des tranches élevées.

Bien que le nu-propriétaire ne perçoive pas de revenus, les dépenses de grosses réparations lui incombent, mais l’usufruitier sera tenu de les effectuer si elles résultent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.

L’usufruitier, tout en jouissant des revenus, devra assumer les charges d’entretien.

Le Conseil d’Etat a affirmé, dans un arrêt du 21 février 1979 (RJF 4/79 n°226), que l’ensemble des dépenses déductibles peuvent être déduites par celui qui en a effectivement supporté la charge.

Néanmoins, selon l’administration, seules les grosses réparations de l’article 605 du code civil peuvent augmenter ou diminuer le déficit imputable sur le revenu global ; les autres dépenses supportées par le nu-propriétaire s’imputent exclusivement sur ses autres revenus fonciers.

La détermination du revenu de l’usufruitier ou du nu-propriétaire dépend de la situation de l’immeuble :

• Soit, l’immeuble dont la propriété est démembrée est donné en location,
• soit, l’immeuble est occupé par le nu-propriétaire,
• soit, l’immeuble est occupé par l’usufruitier,
• soit, l’immeuble, détenu par une société translucide dont la propriété des parts est démembrée, est donné en location.

1.2 L’incidence sur les plus-values réalisées en cas de cession du bien dont la propriété est démembrée ou de cession des droits

* Les plus-values immobilières

La cession de biens immobiliers en nue-propriété ou en usufruit est soumise à la taxation des plus-values tout comme la cession en pleine propriété de ces biens(article 150 A du CGI) ; mais plusieurs hypothèses doivent être distinguées pour déterminer le plus-value imposable.

Dans l’hypothèse d’une cession de la pleine propriété d’un bien dont l’usufruit et la nue-propriété appartiennent à deux personnes distinctes, la plus-value devra être répartie entre les différents propriétaires à proportion de la valeur des droits qu’ils détiennent.

Dans le cas d’une cession de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien détenu en pleine propriété, il faut émettre une distinction :

• si le bien a été acquis en pleine propriété, la plus-value imposable est déterminée en prenant en compte le prix de cession de la nue-propriété ou de l’usufruit et la fraction de du prix d’acquisition de la pleine propriété afférente à ce droit.
• si le bien a été acquis par la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit, tout dépend de la façon dont s’est déroulée cette réunion :

La nue-propriété a été acquise par succession ou donation et l’usufruit par extinction naturelle au décès de l’usufruitier :

• en cas de cession de la nue-propriété, la plus-value correspond à l’excédent du prix de cession sur la valeur vénale d’acquisition de ce droit, telle qu’elle a été retenue pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit.
• en cas de cession de l’usufruit, la plus-value correspond à l’excédent du prix de cession sur la valeur vénale d’acquisition de ce droit, définie comme étant égale à la valeur retenue pour ce droit dans l’acte qui est à l’origine du démembrement.

La nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction naturelle au décès de l’usufruitier :

• en cas de cession de la nue-propriété, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
• en cas de cession de l’usufruit, la plus-value équivaut au prix de cession.

Lorsque la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis successivement, la plus-value résultant de la cession de la nue-propriété ou de l’usufruit est calculée en fonction du prix de cession de ce droit et du prix d’acquisition de même droit.

Dans le cas d’une cession de la nue-propriété ou de l’usufruit acquis isolément, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Lorsque le bien est détenu en pleine propriété, la cession de l’usufruit ou de la nue-propriété peut bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale

L’usufruitier ou le nu-propriétaire peuvent également bénéficier de l’exonération de la première cession autre que la résidence principale, s’ils remplissent certaines conditions :

• le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale,
• la cession doit être réalisée au moins cinq ans après l’acquisition de l’achèvement du bien, et ne doit pas intervenir dans les deux ans de la cession de la résidence principale ;
• il doit s’agir de la première cession d’un logement répondant à ces conditions.

Le démembrement de propriété n’est pas exclu d’autres exonérations, comme la détention depuis plus de 22 ans.

* La cession des valeurs mobilières

Le plus souvent, les titres sont cédés par le nu-propriétaire en pleine propriété et le prix de cession est remployé dans l’acquisition d’autres titres dont les revenus reviennent à l’usufruitier. Dans ce cas, la plus-value, imposable au nom du nu-propriétaire, correspond à la différence entre le prix de cession de la pleine propriété des titres et :

• soit, le prix d’acquisition des titres, s’ils ont été acquis à titre onéreux,
• soit, la valeur globale retenue pour la détermination des droits d’enregistrement lors de la mutation à titre gratuit qui a donné lieu au démembrement de la propriété, lorsque les titres ont été acquis à titre gratuit et immédiatement démembrés.

II. Le démembrement au regard des droits d’enregistrement

La transmission d’usufruit ou de la nue-propriété portant sur des biens immeubles ou sur certains biens meubles donne lieu au paiement de droits d’enregistrement. Le montant de ces droits varie selon la nature du bien transmis en cas de transmission à titre onéreux et selon le degré de parenté en cas de transmission à titre gratuit.

En cas de transmission à titre onéreux, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit des biens meubles et immeubles retenue pour la liquidation et le paiement des droits ou taxes proportionnels est la valeur économique. La base soumis au paiement des droits se compose du prix exprimé en y ajoutant toutes les charges en capital.

Dans l’hypothèse d’une transmission par succession ou donation, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est constituée par une quote-part de la valeur en pleine propriété du bien. Fixée par l’article 762 du CGI, cette quote-part varie selon la nature de l’usufruit, viager ou à durée fixe.

L’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 2/10e de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans.

L’usufruit viager est évalué forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété, à partir du chiffre des dizaines de l’usufruitier, conformément à un barème.

La donation de la nue-propriété permet de bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre gratuit prévue par l’article 1133 du CGI. Mais, l’article 751 du CGI pose que dans le cas où la nue-propriété est détenue par l’un des présomptifs héritiers de l’usufruitier, l’usufruitier est considéré, jusqu’à preuve du contraire, comme plein propriétaire du bien ayant fait l’objet du démembrement.

Lorsque l’article 751 s’applique, les biens réputés appartenir au défunt (usufruitier) sont fiscalement réputés être transmis au nu-propriétaire qui devra donc payer les droits de mutation sur la valeur totale du bien et au tarif fixé selon son lien de parenté avec le défunt et sous déduction de ce qu’il aura acquitté lors du démembrement.

III. Le démembrement au regard de l’ISF

3.1 Principe de l’imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier

Le démembrement de propriété permet une exonération de l’ISF si deux conditions alternatives sont remplies :

• si l’usufruit est détenu par une personne physique dont la valeur totale du patrimoine n’atteint pas le seuil d’imposition,
• ou si l’usufruit est détenu par une personne morale. Mais, si celle-ci n’exerce pas d’activité professionnelle, les biens ne sont pas considérés comme des biens professionnels et les associés sont donc imposables sur la valeur des parts sociales intégrant la valorisation de l’usufruit.

3.2 Tempéraments

Dans trois cas, les biens dont la propriété est démembrée sont compris dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire selon les dispositions de l’article 762 du CGI :

• démembrement de propriété résultant de la vente d’un bien dont le cédant s’est réservé l’usufruit ;
• donation ou legs avec réserve d’usufruit au profit des associations reconnues d’utilité publique, de l’Etat, des départements ou des communes… ;
• démembrement de propriété résultant des articles 767 , 1094 et 1098 du code civil.

IV. Le démembrement au regard de la TVA

En cas de donation, le donataire est subrogé dans les droits à déduction du donateur.

Si le bien immobilier faisant l’objet d’un démembrement de propriété est donné en location pour un usage commercial, c’est l’usufruitier qui a seul qualité pour opter pour la TVA.

Puis, il pourra déduire cette TVA grevant les travaux dont il supporte la charge définitive et qui sont affectés à son activité imposable.

En cas de cession de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un immeuble, une fraction de la TVA qui a grevé les opérations ayant concouru à la construction de l’immeuble peut être déduite de la TVA afférente à cette cession.

V. Le démembrement au regard de la taxe de 3%

Selon l’article 990 du CGI, les personnes morales à prépondérance immobilière sont soumises à la taxe de 3% sur les biens ou droits immobiliers qu’elles détiennent, sous réserve d’exonérations.

Dans une instruction du 22 octobre 1993, l’administration a posé que lorsque les sociétés (SCI non soumises à l’IS) respectaient les obligations déclaratives leur incombant, elles n’étaient pas soumises à la taxe de 3% prévue par l’article 990 D.