FISCALITE DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Le principe, en matière de fiscalité immobilière, de l’imposition dans l’Etat de situation de l’immeuble n’offre guère d’avantages fiscaux à l’inverse des investissements mobiliers ; aucune tentative n’est faîte pour attirer les capitaux étrangers par des exonérations.

I. Investissements immobiliers en France par des personnes physiques non résidentes

1.1 L’imposition des revenus

Sont considérés comme des revenus de source française, les revenus d’immeubles situés en France ou de droits relatifs à ces immeubles (article 164 B du CGI) :

• revenus provenant de la location d’immeubles situés en France et produits accessoires y afférents ;
• revenus provenant de droits immobiliers.

Ainsi, lorsqu’une personne physique non résidente de France détient un immeuble situé en France, le revenu que lui procure sa location est imposable dans notre pays.

L’article 197 A du CGI énonce que l’impôt exigible des non-résidents qui disposent de revenus de source française ne peut être inférieur à 25% du revenu net imposable. Ce taux s’applique toutes les fois que le taux moyen d’imposition est inférieur à 25%.

Il existe une particularité française à l’égard des non-résidents qui ont à leur disposition un immeuble en France ( 164 C du CGI); même en l’absence de revenus de source française, l’IR est dû dans notre pays sur une base égale à trois fois la valeur locative de la résidence située en France, sous réserve de tempéraments.

1.2 Fiscalité des plus-values

Les plus-values réalisées au titre de la cession d’un immeuble situé dans un Etat sont imposables dans cet Etat.

Sous réserve des conventions fiscales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège social est situé hors de France, sont soumises à un prélèvement d’1/3 sur les plus-values résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions ou de parts de sociétés non cotées en bourse dont l’actif est constitué principalement par de tels biens ou droits (article 244 bis A du CGI).

A ce principe, s’ajoute quelques exonérations :

• Exonération des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles ou de parties d’immeubles qui constituent la résidence en France des français domiciliés hors de France dans la limité d’une résidence par contribuable (article 150 C I-b du CGI) ;
• Exonération de la plus-value lorsqu’elle concerne la première cession d’un logement dans le cas où le cédant ou son conjoint n’est pas propriétaire de sa résidence principale et que la cession est réalisée au moins cinq ans après l’acquisition ou l’achèvement et, plus de deux ans après la cession de la résidence principale (article 150 C II du CGI).

1.3 La taxe patrimoniale de 3%

La taxe patrimoniale de 3% vise toutes les personnes morales à condition qu’elles possèdent directement ou par personne interposée, des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur des immeubles.

Ainsi, une personne morale sera réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par personnes interposées lorsqu’elle détient une participation qu’elle qu’en soit la forme et la quotité dans une autre personne morale qui est :

• propriétaire d’immeubles situés en France ou de droits réels portant sur de tels immeubles ;
• ou détentrice d’une participation dans une troisième personne morale qui est elle-même soit propriétaire d’immeubles ou de droits immobiliers, soit interposée dans la chaîne des participations.

Diverses exonérations sont prévues :

• les personnes morales qui ne sont pas à prépondérance immobilière ;
• les sociétés cotées en bourse ;
• celles qui ont leur siège de direction effective en France ;
• celles dont le siège est situé dans un pays ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
• des entités, comme les organisations internationales…

1.4 L’ISF

Les personnes physiques non résidentes de France sont assujetties à l’ISF pour les biens immobiliers qu’elles possèdent sur le territoire français, à condition que la valeur nette de leur patrimoine dépasse le seuil d’imposition.

L’impôt frappe la détention directe et indirecte d’immeubles, celle des parts ou actions de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France, à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l’actif total de la société, à l’exception des sociétés cotées.

S’il existe un convention fiscale, il faudra examiner si celle-ci donne ou non le droit à la France d’imposer.

II. Investissements immobiliers à l’étranger par des personnes physiques résidentes en France

2.1 La fiscalité des revenus locatifs

Lorsqu’un résident français est propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger, il doit s’attendre à subir une imposition dans l’Etat de situation du bien.

Le principe de l’imposition des revenus dans l’Etat de situation du bien est consacré par la convention fiscale de l’OCDE (article 6§1).

En l’absence de convention fiscale entre la France et l’Etat de situation du bien immobilier, l’imposition dans cet Etat est laissée à la discrétion de la législation locale.

Or, si un résident en France perçoit des revenus locatifs d’origine étrangère, ceux-ci devront être pris en compte pour l’impôt français ; ce n’est qu’en présence d’une convention fiscale que la double imposition peut être éliminée.

En présence d’une convention fiscale, les revenus étrangers sont en général exonérés d’impôt dans notre pays, mais ils doivent être pris en compte pour la détermination du taux de l’impôt français applicable aux autres revenus.

Pour respecter la progressivité de l’impôt, deux mécanismes sont utilisés :

• le mécanisme du taux effectif : l’impôt français peut être calculé sur le revenu imposable en France en vertu de la présente convention au taux correspondant au montant global du revenu imposable conformément à la législation française.
• Le mécanisme du crédit d’impôt : le crédit d’impôt est égal au montant de l’impôt français correspondant au revenu étranger.

En l’absence d’une convention fiscale, les revenus étrangers doivent être déterminés comme les revenus français et soumis à l’impôt en France sous déduction de l’impôt étranger.

Ainsi, l’impôt étranger constitue une charge déductible du revenu foncier.

2.2 La fiscalité des plus-values

Les plus-values sont imposées dans l’Etat de la source et exonérées en France sus réserve du taux effectif ou du mécanisme du crédit d’impôt égal à l’impôt français.

L’imposition dans l’Etat de situation de l’immeuble est consacrée par le modèle de la convention fiscale de l’OCDE dans son article 13-1. Néanmoins, ce principe n’est pas exclusive d’une imposition en France.

S’il n’existe pas de convention fiscale, les plus-values réalisées par un résident de France à l’occasion de la cession d’immeubles situés hors de France sont imposables dans notre pays sauf en cas d’exonération prévue par la loi française.

Afin d’éliminer la double imposition, lorsqu’il existe une convention fiscale, la France ne se reconnaît pas le droit d’imposer tout en se réservant la possibilité de tenir compte du montant de la plus-value par application de la règle du taux effectif ou du crédit d’impôt, de la même manière qu’en matière de revenus immobiliers.

2.3 L’ISF

Dans l’Etat étranger, la soumission à l’ISF est laissée à l’appréciation de l’Etat dans lequel le bien est situé, qu’il existe ou non de convention fiscale.

S’il en existe une, elle comporte, en règle générale, un article permettant à l’Etat de situation de l’immeuble d’imposer conformément à son droit interne.

En France, la fortune constitué par un bien immobilier situé à l’étranger entre dans les « biens, droits ou valeurs » soumis par la loi à l’ISF.

Les immeubles situés à l’étranger sont évalués selon les règles françaises, quand bien même le pays étranger évalue les biens immobiliers situé sur son territoire selon une autre méthode.

Ainsi, l’administration française retient la valeur vénale du bien immobilier situé dans un pays étranger et appartenant à un résident français.

En cas de contestation de la valeur retenue par l’administration, le contribuable devra fournir les éléments de référence qui lui ont permis de fixer le montant de la valeur vénale.

Afin d’éliminer les doubles impositions, une technique dîte du « vrai » crédit d’impôt a été élaborée : lorsqu’un résident français possède un immeuble situé à l’étranger, la double imposition pouvant résulter de la combinaison des impositions française et étrangère est évitée par l’imputation sur l’impôt exigible en France pour les immeubles situés hors de France des impôts sur la fortune acquittés, la cas échéant, hors de France sur ces mêmes biens.

Néanmoins, ces impôts acquittés hors de France doivent être de même nature que l’impôt français.