FISCALITE DU PATRIMOINE IMMOBILIER

Toute acquisition immobilière donne lieu à l’acquittement de droits d’enregistrement ou de la TVA. Ainsi, la possession d’immeubles productifs de revenus emporte l’imposition de leur propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers. Ce n’est que dans certains cas que l’acquisition d’immeubles ouvre droit à des réductions d’impôt.

I. L’imposition d’une acquisition immobilière .

En principe, toute acquisition immobilière est soumise à des droits d’enregistrement ou à la TVA.

1.1. L’acquisition d’immeubles

Les acquisitions d’immeubles bâtis ou non bâtis qui ne relèvent pas de la TVA immobilière sont soumises à des droits d’enregistrement.

Les ventes d’immeubles doivent être constatées par acte authentique lequel doit être enregistré et publié au fichier immobilier. Le droit de vente d’immeuble, supporté par l’acquéreur, doit en principe être acquitté avant l’accomplissement de la formalité.

Quatre catégories de vente sont à distinguer :

* Les ventes d’immeubles d’habitation et de garage

Parmi les droits exigibles, on dénombre :

- le taux du droit départemental qui varie selon le département, de 4.20% à 5%.

Ce taux peut être réduit à 3.60% si l’immeuble est situé dans une zone éligible à la prime d’aménagement du territoire, dans les territoires ruraux de développement prioritaire et dans les zones de redynamisation urbaine.

- la taxe communale de 1.2%.

- les frais d’assiette de 2.5%.

* Les ventes d’immeubles professionnels

Les ventes d’immeubles professionnels sont soumises :

- au droit départemental de vente au taux réduit de 3.60%.

Mais, pour bénéficier de ce taux réduit, l’acquéreur doit prendre l’engagement d’affecter les immeubles à un usage autre que l’habitation pendant un durée de trois ans à compter de la date de l’acte d’acquisition. A défaut, c’est le régime des ventes d’immeubles d’habitation qui s’applique.

- la taxe communale de 1.2%.

- les frais d’assiette de 2.5%.

L’acquéreur qui ne respecte pas son engagement, peut être déchu de ce régime de faveur ; en effet, il sera tenu d’acquitter le complément de ce droit dont il a été dispensé ainsi que l’intérêt de retard de 0.75% par mois.

En cas de rupture partielle de son engagement, la déchéance du régime de faveur s’effectue à due proportion.

* Les ventes pouvant bénéficier d’un régime spécial

Certaines ventes bénéficient d’une taxation au taux réduit de 0.60% auquel s’ajoute le prélèvement de 2.50%. Il s’agit de :

- l’acquisition d’immeubles destinés à être exploités par de jeunes agriculteurs dans les territoires ruraux de développement prioritaire.

Pour bénéficier du taux réduit de 0.60%, certaines conditions doivent être remplies selon la qualité de l’acquéreur :

- Si un acquéreur, personne physique ou morale, décide d’acquérir des immeubles pour les donner à bail à de jeunes agriculteurs, il devra souscrire dans l’acte d’acquisition l’engagement que le bien a bien été donné à bail à un jeune agriculteur bénéficiaire des aides à l’installation en produisant copie du bail enregistré et le certificat du directeur départemental de l’agriculture et de la forêt attestant de l’octroi de ces aides. Cet engagement devra être pris dans le délai d’un an à compter du transfert de propriété.

La perte des conditions d’octroi des aides à l’installation entraîne l’exigibilité du complément de droit dont l’acquéreur avait été dispensé et en outre d’un droit supplémentaire de 1% et de l’intérêt de retard de 0.75% par mois.

- Les jeunes agriculteurs qui acquièrent un immeuble rural doivent réaliser cette opération dans les quatre ans suivant l’octroi des aides.

Le certificat délivré par le directeur départemental de l’agriculture et de la forêt attestant de la date de l’octroi de ces aides devra être joint à l’acte.

S’ils acquièrent plusieurs immeubles, l’acte devra préciser la valeur des terres acquises depuis l’octroi des aides sous le bénéfice du tarif réduit.

- L’acquisition d’immeubles ruraux par les fermiers.

Pour bénéficier du taux réduit de 0.60%, deux conditions doivent être remplies :

- les immeubles doivent être exploités au jour de l’acquisition en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur, à son conjoint, à leurs ascendants, et enregistré ou déclaré depuis au moins deux ans ;

- l’acquéreur doit prendre l’engagement pour lui et ses ayants cause à titre gratuit de mettre personnellement en valeur les biens pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de propriété.

Si l’acquéreur ou ses ayants cause à titre gratuit cesse l’exploitation pendant le délai, ils seront déchus de ce régime de faveur.

Il en va de même s’ils aliènent, dans le même délai, le terrain à titre onéreux en totalité ou en partie.

* Les ventes pouvant bénéficier d’exonérations

Les acquisitions de terrains à bâtir relevant de la TVA sont exonérées de plein droit :

- du droit départemental ,

- des diverses taxes,

- du droit de timbre.

1.2 L’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles neufs

* L’acquisition d’immeubles neufs

Il s’agit pour l’essentiel des immeubles vendus en état futur d’achèvement, des immeubles vendus après achèvement mais à la double condition que la vente intervienne dans les cinq ans de l’achèvement et que la vente n’est pas été précédée d’une autre mutation à titre onéreux postérieure à l’achèvement et consentie à une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens.

L’acquéreur supporte la charge définitive de la TVA, mais elle due et payée par le vendeur, sauf exceptions.

En effet, dans le cas exceptionnel où l’immeuble n’était pas antérieurement placé dans le champ d’application de la TVA immobilière, ce sera à l’acquéreur d’acquitter la taxe.

La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est-à-dire, à la date de l’acte constatant l’opération, ou, à défaut, au moment du transfert de propriété.

L’assiette de la TVA est constituée par :

- le prix de cession HT, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges ;

- la valeur vénale réelle des biens si cette valeur est supérieure au prix, au montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux, augmenté des charges.

Le taux applicable aux ventes d’immeubles est en principe de 20.60%.

Lorsque le prix est fixé taxe comprise, il faut appliquer à ce prix, le coefficient de conversion de 0.829 pour obtenir le prix HT. Lorsque la TVA est exigible sur la plus-value, ces coefficients ne s’appliquent que sur la plus-value.

Lorsque la vente est soumise à la TVA, le vendeur peut déduire de la TVA sur la vente, celle qui a grevé la construction.

Selon que le redevable de la TVA est un redevable occasionnel ou habituel, la taxe est acquittée au moyen de la déclaration 942 ou de relevés CA3.

* L’acquisition de terrains à bâtir

Depuis le 22 octobre 1998, l’acquisition, par un particulier, de terrains destinés à la construction d’immeubles destinés à l’habitation, ne relève plus de la TVA immobilière mais des droits d’enregistrement, et plus précisément du droit de vente applicable aux immeubles non bâtis de 3.60%.

En revanche, les acquisitions autres que celles réalisées par des particuliers relèvent de la TVA.

En principe, c’est l’acquéreur d’un terrain destinés à une opération de construction qui est redevable de la taxe ; toutefois, la TVA sera due par le vendeur si le terrain a déjà fait l’objet d’une mutation passible de la taxe.

La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est-à-dire, à la date de l’acte constatant l’opération, ou, à défaut, au moment du transfert de propriété.

L’assiette de la TVA est constituée par :

- le prix de cession HT, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges ;

- la valeur vénale réelle des biens si cette valeur est supérieure au prix, au montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux, augmenté des charges.

Le taux applicable aux ventes d’immeubles est en principe de 20.60%.

La TVA est applicable :

- dans la limite de 2 500 m2 par maison, s’il s’agit de la construction de maisons individuelles ;

- dans la limite des surfaces occupées par les constructions, s’il s’agit d’immeubles non affectés à l’habitation pour les ¾ au moins de leur superficie ;

- sans limitation de superficie, à condition que les immeubles couvrent la totalité des terrains, s’il s’agit de la construction d’immeubles collectifs.

En contrepartie du versement de la TVA, l’acquisition du terrain est exonérée des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière, sous réserve que l’acquéreur s’engage à effectuer les travaux nécessaires dans le délai de quatre ans.

Sauf à être exonéré de la TVA comme c’est le cas pour les opérations réalisées par l’Etat, le vendeur ou l’acquéreur peut déduire la TVA qui lui a été facturé ou qu’il a payé.

Si le redevable est le vendeur, il pourra déduire la TVA à raison de sa propre acquisition, ou des travaux d’aménagement qu’il a pu réaliser, ou de la commission versée à un agent immobilier.

Si l’acquéreur s’est acquitté de la TVA, il ne pourra la déduire que sur la commission payée pour le compte du vendeur à un agent immobilier.

Selon que le redevable de la TVA est un redevable occasionnel ou habituel, la taxe est acquittée au moyen de la déclaration 942 ou de relevés CA3.

II. L’imposition du propriétaire d’immeubles

La possession d’immeubles productifs de revenus emporte l’imposition de leur propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus fonciers sont ceux provenant en générale de la location d’immeubles appartenant au contribuable ou aux membres de sa famille dont les revenus sont imposables avec les siens.

2.1 Le revenu foncier imposable

Le revenu foncier imposable à l’IR est égal à la différence entre le montant du revenu brut foncier et le total des charges de la propriété.

Les recettes à retenir pour fixer le revenu brut foncier sont celles qui ont été effectivement encaissées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent.

Le revenu brut des propriétés louées est constitué par le montant des recettes brutes de toute nature perçues par le propriétaire.

Il s’agit des loyers et fermages, des charges forfaitaires, du remboursement des prestations par les locataires (éclairage, chauffage…), la valeur des avantages en nature stipulés dans le bail, certaines recettes exceptionnelles (droit d’entrée).

Les charges à déduire des revenus fonciers comprennent essentiellement, pour l’ensemble des propriétés (immeubles urbains et propriété rurales) les catégories énumérées à l’article 31 I du CGI.

Il s’agit des dépenses d’amélioration, des dépenses de réparation ou d’entretien, des frais de gérance et de rémunération des gardes et des concierges, des impositions, des intérêts des dettes, de la déduction forfaitaire couvrant les autres frais susceptibles d’être pris en compte.

Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, le déficit constaté ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

2.2 L’amortissement Périssol

Les personnes physiques qui ont acquis, entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999, un logement neuf ou assimilé situé en France et qu’elles s’engagent à le louer pendant neuf ans, peuvent opter pour le régime de déduction de leurs revenus fonciers d’un amortissement au taux de 10% les quatre premières années, puis de 2% les vingt années suivantes. Cette option est irrévocable.

2.3 Le dispositif Besson

Les propriétaires de logements affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier du régime « Besson » issu de la loi du 30 décembre 1998 (article 96).

Ces personnes peuvent bénéficier :

- pour les logements anciens faisant l’objet d’un bail conclu depuis le 1er janvier 1999, d’un relèvement de la déduction forfaitaire de 14% à 25% ;

- sur option, pour les logements neufs ou assimilés, acquis depuis le 1er janvier 1999, d’une déduction de leurs revenus fonciers d’un amortissement au taux de 8% pour les cinq premières années, puis de 2.5% pour les années suivantes pendant dix ans maximum. En contrepartie de cet avantage, le taux de la déduction forfaitaire est ramené de 14 à 6 %. L’option pour ce régime est irrévocable.

Mais, pour bénéficier de ce régime, le bailleur devra s’engager à ce que le montant des loyers et les ressources du locataire ne soient pas inférieurs à des plafonds fixés par décret.

III. Réductions d’impôt

Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent jouir de réductions d’impôt dans deux hypothèses.

3.1 Réduction d’impôt au titre des dépenses afférentes à la résidence principale

La loi prévoit :

- Une réduction d’impôt au titre des dépenses de gros travaux ;

- Un crédit d’impôt au titre des dépenses d’entretien et de revêtement de surfaces ;

- Une réduction d’impôt au titre des intérêts des emprunts contractés jusqu’au 31 décembre 1997 au plus tard pour l’acquisition, la construction ou les grosses réparations du logement.

3.2 Réduction d’impôt au titre des investissements immobiliers réalisés dans le secteur locatif

Un avantage fiscal est donné aux personnes physiques qui réalisent un investissement locatif à titre personnel et qui relèvent de la catégorie des revenus fonciers pour l’imposition du produit de cet investissement.

En effet, la réalisation entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2002 d’investissements locatifs dans des résidences de tourisme classées situées dans les zones de revitalisation rurale est susceptible d’ouvrir droit à réduction d’impôt.

Corrélativement, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers procurés par l’investisseur est provisoirement réduit.